Những khu đất hay những ngôi nhà đều là những tài sản có giá trị, thậm chí phải tích lũy trong thời gian dài mới có được nên các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đều cần phải thật chính xác, tuyệt đối không được xảy ra sai sót. Để làm được điều đó, các bên tham gia cần phải trang bị cho bản thân những kiến thức cơ bản cần thiết để hạn chế những rủi ro không đáng có. Nắm được nguyên tắc đó, thitruongdoanhnghiep.com.vn sẽ gửi đến quý độc giả hệ thống các kiến thức về pháp lý nhà đất cơ bản mà người bán và người mua nhất định phải nắm rõ qua bài viết dưới đây.
Khi bán nhà hay đất, những loại thuế nào nhất định phải nộp?
Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ khi thuộc trường hợp miễn thuế theo pháp luật bạn phải nộp các loại thuế và phí theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể:
Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành)
Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Trong đó:
-
Giá bán - Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;
-
Giá mua - Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
Nhà đang thế chấp ngân hàng có được phép bán không?
Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Điều đó có nghĩa là bạn hoàn toàn được phép bán căn nhà đang thế chấp trong trường hợp thỏa thuận thành công với bên ngân hàng cũng như các bên liên quan, điều này hoàn toàn hợp pháp. Ba bên bao gồm bạn, bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận về việc thanh toán mua nhà giữa bên bán và bên mua, đồng thời việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng cũng cần phải được đảm bảo.
Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền bao gồm cả gốc và lãi để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bạn. Bạn và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng. Tiếp theo, khi đã nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
Có bắt buộc công chứng đối với giấy tờ mua nhà hay không?
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và thông thường sẽ được thực hiện tại các cơ sở ủy ban nhân dân cấp xã.
Nhập khẩu, xây nhà, việc nào nên làm trước?
Theo Nghị định 56/2010/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất ; giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở;… Trong khi đó, sổ hộ khẩu lại có yêu cầu xác định rõ về chỗ ở hợp pháp cũng như xác định địa chỉ cụ thể nơi ở như số nhà, đường phố.
Do đó, có thể kết luận rằng nếu bạn chưa xây nhà trên đất thì bạn hoàn toàn không có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó) để đăng ký hộ khẩu trên mảnh đất của bạn.
Tại điều 23 Luật cư trú có nêu rõ Người đã đăng ký thường trú mà thay đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng, kể từ ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới có trách nhiệm làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú) nên khi đó, bạn phải xây dựng nhà trước rồi bạn thay đổi nơi đăng ký thường trú từ nhà bố mẹ đẻ sang nhà mới của hai vợ chồng,
Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý như nào?
Theo khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định cá nhân, tổ chức có hành vi “xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng” sẽ bị phạt tiền từ 40 đến 50 triệu đồng.
Do đó, nếu bạn xây lại nhà trên thửa đất mà chưa được sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể bị xử phạt hành chính theo quy định; ngoài ra còn bị buộc phải khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm, như tháo dỡ nhà, công trình… đã xây dựng trên đất hoặc có thể bị thu hồi đất. Một trong những hướng giải quyết hợp lý đó là phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu bạn muốn xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đất nông nghiệp.
Trên đây là những kiến thức pháp lý nhà đất cơ bản mà bất cứ ai cũng nên và cần phải biết. Việc trau dồi kiến thức về pháp lý nhà đất sẽ không hề bị dư thừa bởi bất cứ giao dịch tài sản nào cũng đều cần phải chính xác và đặc biệt là phải hợp pháp. Hy vọng rằng bài viết trên sẽ là hành trang hữu ích cho các quý độc giả trong hệ thống những kiến thức nhà đất để giúp các quy trình giao dịch được diễn ra thuận tiện và đầy suôn sẻ.
Thủ tục pháp lý nhà đất luôn được cập nhật mới nhất, chính xác nhất tại đây
